1세대1주택 비과세 요건, 이것만 틀려도 억대 세금 폭탄입니다
안녕하세요 기업/자산 세무 종합설계 파트너 세무법인 신승입니다.
지금 이 글을 보고 계시다면 집을 팔기 전, 1세대1주택 비과세 요건을 확인하고 계신 상황일 겁니다.
"나는 집이 한 채니까 당연히 비과세 아닌가?"
이렇게 생각하시는 분이 많습니다.
하지만 실제로는 조건 하나를 놓쳐서 수천만 원, 많게는 억 단위의 양도소득세를 내는 경우가 허다합니다.
저희 신승세무법인은 누적 세금신고 11.7조 원, 양도소득세 업무만 16,720건 이상 처리해 온 국세청 출신 세무사들이 모인 곳입니다.
오늘은 그 경험을 바탕으로, 1세대1주택 비과세 요건을 쉽고 정확하게 정리해드리겠습니다.
칼럼을 읽어보시고 문의사항이 있으시다면 아래 채널로 연락 주셔도 좋습니다.
상담 도와드리고 있습니다.
1세대1주택 비과세, 기본 요건 3가지
1세대1주택 비과세란, 1세대가 1주택만 보유한 상태에서 그 집을 팔면 양도소득세를 면제받는 제도입니다.
다만 아무나 받을 수 있는 것은 아닙니다.
아래 세 가지 조건을 모두 충족해야 합니다.
첫째, 양도일 기준 1세대 1주택이어야 합니다.
파는 날을 기준으로 가족 전체가 국내에 주택 1채만 보유하고 있어야 합니다.
둘째, 2년 이상 보유해야 합니다.
보유 기간은 취득일(등기접수일 또는 잔금 청산일 중 빠른 날)부터 계산합니다.
셋째, 조정대상지역이라면 2년 거주까지 필요합니다.
취득 당시 조정대상지역에 해당했다면, 보유만으로는 부족합니다.
2년 이상 실제로 그 집에 살아야 비과세를 받을 수 있습니다.
현재 조정대상지역은 서울 25개 구 전역, 경기 과천·광명·의왕·하남·성남(분당·수정·중원)·수원(영통·장안·팔달)·용인(수지)·안양(동안) 등입니다.
12억 원 한도, 고가주택은 주의하세요
비과세라고 해서 세금이 전혀 없는 것은 아닙니다.
양도가액 12억 원까지만 비과세가 적용됩니다.
12억 원을 초과하는 부분에 대해서는 양도소득세가 과세됩니다.
예를 들어 15억 원에 집을 팔았다면, 초과분 3억 원에 대해 세금이 부과되는 구조입니다.
이때 장기보유특별공제를 활용하면 세 부담을 크게 줄일 수 있습니다.
3년 이상 보유하고 거주 요건까지 채운 경우, 최대 80%까지 공제받을 수 있으니 반드시 확인하셔야 합니다.
거주 요건을 채우기 어렵다면?
조정대상지역 취득이라 2년 거주가 필수인데, 사정상 거주가 어려운 분도 계실 겁니다.
이 경우 상생임대주택 제도를 활용하시면 됩니다.
임대료 인상률을 5% 이내로 제한하는 상생임대차계약을 체결하면, 2년 거주 요건이 면제됩니다.
다만 주의하실 점이 있습니다.
국세청은 신용카드 결제 위치, 교통카드 내역, 공과금 사용량 등을 교차 검증합니다.
서류상 요건을 갖췄더라도 실제 거주 여부를 의심받으면 세무조사로 이어질 수 있습니다.
저희 의뢰인 중에도 주말부부라는 이유로 세무조사 통보를 받으신 분이 계셨습니다.
억 단위 추징 위기였으나 국세청 출신 전담팀이 방어에 나서 추가 세액 0원으로 전액 방어한 사례가 있습니다.
일시적 1세대 2주택, 비과세 받는 3가지 조건
이사를 위해 새 집을 먼저 사면 일시적으로 2주택자가 됩니다.
이 경우에도 아래 3가지 조건을 충족하면 비과세 혜택을 그대로 받을 수 있습니다.
조건 | 내용 |
|---|---|
신규 주택 취득 시점 | 종전 주택 취득일로부터 1년 이상 경과 후 새 집 취득 |
종전 주택 보유·거주 | 2년 이상 보유 (조정대상지역 취득 시 2년 거주 추가) |
종전 주택 양도 기한 | 새 집 취득일로부터 3년 이내 종전 주택 매각 |
순서와 시점이 하루만 어긋나도 국세청의 판단이 완전히 달라집니다.
스스로 조건을 판단하고 매도하기보다, 반드시 전문가의 사전 검토를 받으시기 바랍니다.
왜 신승세무법인인가
신승세무법인은 과거 국세청에서 직접 세금을 거두던 조사국, 심사담당관, 조세심판원 출신 세무사들로 구성되어 있습니다.
평균 경력 33년의 베테랑들이 국세청의 판단 기준을 역추적해 리스크를 사전에 차단합니다.
대한의사협회 공식 자문 파트너로 10년 이상 함께해 온 검증된 전문성이 있습니다.
억 단위의 자산이 오가는 거래 앞에서 막막함을 느끼고 계시다면, 저희를 찾아주십시오.
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지금까지 세무법인 신승이었습니다. 감사합니다.