1세대1주택 비과세 요건 총정리, 일시적 1세대 2주택까지 한번에 정리
1세대1주택 비과세 요건, 일시적 1세대 2주택 요건까지 한번에 정리
안녕하세요. 국세청 출신 전문가들이 모인 신승세무법인입니다.
누적 세금신고 가액 11.7조 원, 양도세 업무만 16,720건 이상 처리해 온 곳입니다.
지금 이 글을 읽고 계시다면 집을 팔기 전 비과세 요건이 맞는지 확인하고 계신 상황일 겁니다.
양도소득세는 한 번 잘못 판단하면 수천만 원의 세금이 달라집니다. 인터넷 검색만 믿고 매도했다가 가산세 폭탄을 맞는 분들을 저희는 수없이 봐왔습니다.
오늘은 1세대1주택 비과세 요건과 일시적 1세대 2주택 요건을 핵심만 짚어드리겠습니다.
1세대1주택 비과세, 기본 요건 3가지
1세대1주택 비과세란 1세대가 1채만 보유한 상태에서 매도하면 양도소득세를 면제해주는 제도입니다.
적용받으려면 아래 조건을 모두 충족해야 합니다.
1세대 1주택: 양도일 기준, 국내에 주택 1채만 보유
2년 이상 보유: 취득일(등기접수일 또는 잔금일 중 빠른 날)부터 기산
거주 요건: 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 이상 실거주 필수
현재 조정대상지역은 서울 25개 구 전역과 경기 일부(과천, 광명, 하남, 성남 분당·수정·중원, 수원 영통·장안·팔달, 용인 수지, 안양 동안)입니다.
12억 원 한도, 초과하면 어떻게 되나?
비과세 혜택에는 한도가 있습니다. 양도가액 기준 12억 원입니다.
12억 원 이하라면 세금이 0원입니다. 초과분에 대해서만 과세됩니다.
고가 주택이라면 장기보유특별공제를 활용하는 것이 절세의 핵심입니다. 3년 이상 보유하면 양도차익에서 일정 비율을 공제받을 수 있습니다.
거주 요건을 못 채우겠다면?
조정대상지역 주택이라 2년 거주가 필요한데, 사정상 거주가 어려운 분도 계실 겁니다.
이때 활용할 수 있는 것이 상생임대주택 제도입니다. 임대료 인상률을 5% 이내로 제한하면 2년 거주 요건이 면제됩니다.
다만 주의하셔야 합니다.
국세청은 신용카드 결제 위치, 교통카드 내역, 공과금 사용량까지 교차 검증합니다. 서류상 조건을 갖추었어도 실제 거주 여부를 의심받으면 세무조사 통보를 받을 수 있습니다.
저희 의뢰인 중 주말부부라는 이유로 거주 사실을 의심받아 세무조사를 받으신 분이 계셨습니다. 국세청 출신 전담팀이 소명자료를 구성해 추가 세액 0원으로 전액 방어한 바 있습니다.
일시적 1세대 2주택 비과세 요건
이사를 위해 새 집을 먼저 사면 일시적으로 2주택자가 됩니다. 이때도 비과세를 받을 수 있습니다.
다만 아래 3가지 조건을 모두 충족해야 합니다.
신규 주택 취득 시점: 종전 주택 취득일로부터 1년 이상 경과 후 새 집 취득
종전 주택 보유·거주: 2년 이상 보유 (조정대상지역 취득이면 2년 거주도 필요)
종전 주택 양도 기한: 새 집 취득일로부터 3년 이내 기존 집 매도
순서와 시점이 하루만 어긋나도 국세청의 판단이 완전히 달라집니다. 스스로 조건을 판단하고 매도하기보다 반드시 전문가의 사전 검토를 받으시기 바랍니다.
왜 신승세무법인인가?
신승세무법인은 과거 국세청에서 직접 세금을 거두던 국세청 출신 세무사 8명이 이끄는 곳입니다. 평균 경력 35년, 수도권 15개 직영 지점, 70여 명의 전문가가 함께합니다.
국세청의 판단 기준을 정확히 알기에, 다른 세무 대리인이 놓치기 쉬운 사각지대를 미리 차단합니다.
억 단위의 돈이 오가는 거래 앞에서 막막함을 느끼고 계시다면 저희를 찾아주십시오.
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지금까지 세무법인 신승이었습니다. 감사합니다.