가족간 아파트 매매, 잘못하면 증여세 폭탄 맞습니다

가족간 아파트 매매, 잘못하면 수천만 원 날립니다

안녕하세요. 국세청 조사국 및 조세심판원 출신 베테랑이 모인 신승세무법인입니다.

누적 세금신고 11조 7천억 원, 16,720건의 세무 업무를 처리해 온 곳입니다.

지금 이 글을 보고 계시다면, 부모님과 자녀 사이에서 아파트 거래를 고민하고 계실 겁니다.

"가족끼리 하는 거래인데 뭐가 문제겠어?"

이렇게 생각하셨다면, 이 글을 끝까지 읽어주십시오.

가족간 아파트 매매는 잘 활용하면 절세 수단이 되지만, 한 끗 잘못하면 수천만 원의 세금 폭탄으로 돌아옵니다.

실제로 이런 문제가 생겨 저희를 찾아오신 의뢰인만 3,586명이 넘습니다.

가족간 아파트 매매, 왜 하려는 걸까요?

대부분 아래 세 가지 이유 때문입니다.

첫째, 시세보다 낮은 가격에 거래할 수 있습니다. 부모가 자녀에게 3억짜리 아파트를 5억에 팔 일은 없죠. 자녀 입장에서는 자금 부담을 줄일 수 있습니다.

둘째, 중개 수수료를 아낄 수 있습니다. 제3자가 개입하지 않으니 협의가 수월하고 비용도 줄어듭니다.

셋째, 증여세 부담을 피할 수 있습니다. 무상 증여 대신 매매를 선택하면 상황에 따라 세금 부담을 줄일 수 있어 유리합니다.

국세청은 가족간 거래를 이렇게 봅니다

문제는 국세청이 이런 거래를 '증여세를 피하려는 편법'으로 의심한다는 점입니다.

1) 증여로 간주될 위험

시세와 거래가의 차이가 시세의 30% 또는 3억 원 중 적은 금액 이상 벌어지면, 그 초과분에 대해 자녀에게 증여세가 부과됩니다.

2) 양도세 폭탄

시세보다 5% 또는 3억 원 이상 싸게 팔면 국세청은 비정상 거래로 판단합니다. 부모의 양도소득세는 정상 시세 기준으로 재계산됩니다. 자녀는 증여세를 안 내더라도, 부모가 양도세 폭탄을 맞게 되는 구조입니다.

3) 자금 출처 소명

자녀가 아파트를 매입하면 대금 출처를 명확히 밝혀야 합니다. 부모에게 받은 돈으로 거래 대금을 치렀다면, 사실상 증여로 판단되어 세금 부담이 커집니다.

가족간 아파트 매매, '이것'만큼은 지키세요

거래 가격 설정이 핵심입니다

아파트는 거래 가격을 숨길 수 없습니다. 국세청은 같은 단지, 같은 평형, 비슷한 층수의 최근 실거래가를 시세로 봅니다.

국토교통부 실거래가 공개 시스템에서 적정 시세를 미리 파악해두셔야 합니다. 세무상 문제가 우려된다면 국세청 출신 세무사의 검토를 받아 공정한 가격임을 증명하는 것이 안전합니다.

자금 출처를 반드시 증빙하세요

거래 대금은 은행 계좌를 통해 이체하고, 이체 확인서를 보관해야 합니다. 국세청은 매수자의 자금이 어디서 난 것인지, 부모에게 받은 것인지를 심도 있게 살펴봅니다.

혼자 판단하시면 위험합니다

가족 간 거래는 상황에 따라 세금을 크게 줄일 수 있는 매력적인 방법입니다.

하지만 숨어있는 세무 리스크를 간과하면 수천만 원에서 수억 원의 세금 부담이 생길 수 있습니다.

시세보다 지나치게 낮은 가격으로 거래해 증여세가 부과되거나, 양도소득세와 장기보유특별공제 적용 여부를 놓쳐 억울한 세금을 내는 일이 없도록 각별한 주의가 필요합니다.

이처럼 복잡하게 얽힌 세금과 공제 요건을 직접 검토하시기에는 위험 부담이 큽니다.

가족 안에서 논의하여 결정하시기보다, 세무 전문가의 진단을 먼저 받으시길 당부드립니다.

신승세무법인이 도와드리겠습니다

신승세무법인은 국세청 평균 경력 33년의 베테랑들이 포진해 있습니다.

누적 세금신고 11조 7천억 원, 22,469명 이상의 의뢰인 자산을 지켜드렸고, 대한의사협회 공식 자문 세무법인이기도 합니다.

국세청이 가족 간 거래를 어떤 기준으로 검토하는지 누구보다 잘 알고 있기에, 여러분의 소중한 자산을 안전하게 지켜드릴 수 있습니다.

지금 가족간 아파트 매매를 고민하고 계시다면, 우측 하단의 상담받기 버튼을 눌러 편하게 문의해 주십시오.

복잡한 서류를 미리 준비하실 필요 없습니다. 현재 상황만 말씀해 주시면, 가장 안전한 절세 방향을 정리해드리겠습니다.

지금까지 세무법인 신승이었습니다. 감사합니다.